Nederlandse woningmarkt eind 2013 in de lift, nieuwe marktindicator wijst de weg

De woningmarkt lijkt in de lift te zitten. Is dit een korte opleving of een doorgaande trend? Om dit periodiek te bepalen heeft Invisor, partner van Waterpas Civiel Adviesbureau bij gebiedsontwikkeling, een methodiek ontwikkeld op basis waarvan een woningmarktindicator bepaald wordt per gemeente. Een gemeente kan met deze gegevens bepalen of er een tekort of een overschot aan woningen is. Dit kan zowel op woningtype als op prijsklasse aangegeven worden. Hiermee kunnen gemeenten inspelen op recente marktveranderingen en hierdoor beter sturen en richting geven aan woningcorporaties en projectontwikkelaars.

 

Stand van zaken woningmarkt eind 2013
Invisor bepaalt de stand van zaken in de woningmarkt aan de hand van 3 factoren. Hieronder worden deze achtereenvolgens beschreven en met voorbeelden toegelicht aangaande de stand van zaken in heel Nederland in december 2013.

Beschikbare voorraad (Bevo)
Met de Bevo wordt bedoeld het percentage van de nu beschikbare koopwoningen voorraad ten opzichte van het totaal aantal koopwoningen in de gemeente. Een gezonde gemeente streeft naar een Bevo van ongeveer 4 a 5 %, de voorraad is nu niet te groot, maar ook niet te klein. Wanneer de Bevo erg laag is worden de woningen erg snel verkocht, is deze te hoog dan springen de te koop borden uit de grond.

Op de kaart vindt men de klassering aan de hand van het percentage dat van de drempelwaarde van 5 % van de beschikbare voorraad wordt afgeweken. Zo leidt een Bevo percentage van 6% op de kaart naar een afwijking van 1% van de drempelwaarde. Deze gemeente zal dan dus in de gunstige categorie vallen. Uit de kaart is op te maken dat erg veel gemeenten hier een ongunstige score hebben.

Theoretische verkooptijd (Thever)

De Thever is de tijd in jaren dat het duurt om de voltallige voorraad koopwoningen te verkopen, in ogenschouw nemend dat er geen nieuwe woningen meer tot de voorraad toetreden. Het is dus een maat voor de verkoopbaarheid van woningen in een gemeente. Drempelwaarde van de Thever is hier 2 jaar, waarden hieronder zijn gunstig voor de gemeente waarden hierboven zijn ongunstig. Hoe hoger dit getal de langer het duurt voordat een woning een koper vindt.

 

Vooral in Oost-Noord-Brabant, Limburg, Gelderland, Friesland en Groningen ziet men ongunstige cijfers, hier weergegeven met de rode kleur.
 
Groei percentage (Groei)
Toename van de voorraad wanneer men de maandgegevens extrapoleert voor de jaargang typeren wij als Groei. Deze toename in voorraad kan komen door mensen die hun huidige woning te koop zetten, maar dit kan ook door oplevering van nieuwbouw woningen zijn. Hierbij wordt ook het aantal verkochte woningen meegenomen. 

De drempelwaarde vanaf gerekend wordt is hier 1% groei. Een overschrijding kleiner dan 1% wordt als gunstig beschouwd, groter dan 2% leidt tot een ongunstige score. We zien dat over een breedt scale er een positieve beweging is. Behoudens rond Eindhoven lijkt er aandacht nodig te zijn en natuurlijk op de Wadden-eilanden.

Totaal score woningmarkt (Totaal)

Deze totaalscore is de som van de drie voorgaande parameters, namelijk van de Bevo, Thever en Groei. 

Hoe groter dit getal hoe minder gunstig het met de gemeente gaat. Scores kleiner dan 4 zijn gunstig te noemen en scores hoger dan 10 ongunstig. De groene vlakken geven aan dat we zeker in de lift zitten. natuurlijk zijn er locale verschillen.

Trend september naar december 2013

Kijken we naar de totaalscore van september tov december dan zien we de volgende verschillen.

De roze, donker rood en paarse gebieden zijn zelfs achteruit gegaan tov september. De overige gebieden maken een positieve sprong, waarmee aangegeven wordt dat de woningmarkt hier er beter voorstaat.

Hoe de woningmarkt in 2014 zich gedragen?Over 3 maanden melden we ons weer. In de tussentijd vragen? Stel ze via eck@waterpas.nl en wij helpen u snel op weg met nog meer en gedetaileerdere woningmarktinformatie bij u in de regio of specifiek over uw project.

Wat vertellen Leefstijlen ons over de inrichting en gebruik van toekomstige steden?

Leefstijlen zijn bijna niet meer weg te denken in vele sectoren van onze samenleving. Ze worden gebruikt door de HEMA om meer omzet te genereren. Maar ook bij de woningbouw komen  leefstijlen van o.a. Smart Agent op basis van hun BSR-model om de hoek kijken, in het kader van het begrijpen van de woningbehoeftes van potentiele kopers.

www.Waterpas.nl heeft samen met www.Pluraal.nl en Smart Agent de ban gebroken voor het nader uitdiepen van de leefstijlen ten opzichte van de gewenste innovatieve snufjes die de inrichting en het gebruik van een stad verder kunnen brengen in het digitale tijdperk.

Laten we beginnen bij het begin. Elke leefstijl heeft andere kernwaarden en vanuit deze kernwaarden kunnen we ook kijken naar hoe een leefstijl tegen innovaties aankijkt en ze adopteert. In onderstaande figuur hebben wij dit nader uitgebeeld.

Hierbij konden we al aanvoelen dat de rode leefstijl voorop loopt bij het adopteren van nieuwe snufjes. Is Rood er "klaar" mee dan gaan de blauwen het verder uitdiepen en uitwerken zodat er business mee gemaakt kan worden. Hierna komt de grote meute van geel aan de orde en uiteindelijk als iedereen het toch al gebrukt komt de groene leefstijl aan de deur kloppen. Gebruik deze aanpak maar eens voor een eigen nieuwe ontwikkeling en je zult versteld staan als je hiermee aan de slag gaat.

Komen we dan dichterbij de corebusiness van Waterpas Civieladviesbureau dan hebben we het over het inrichten en gebruiken van de openbare ruimte. Hiervoor heeft Waterpas reeds haar "Leefstijlgerichte aanpak voor het ontwikkelen en beheren van de buitenruimte" uitgedacht.  Elke leefstijl heeft andere behoeftes qua "Inrichting", "Beheer" en "Gebruik" van de openbare ruimte. Deze aanpak zorgt voor een efficientere inzet van middelen per leefstijl. Hierdoor juiste inzet qua beheerkosten van de buitenruimte, maar hierdoor dus ook meer tevreden bewoners, omdat je het gebruik, de inrichting en het beheer afstemt op de aanwezige leefstijl in die buurt of wijk.

Kijken we verder in de toekomst, dan weten we dat de SmartCity in het verschiet ligt. Hierover kan Pluraal veel meer vertellen, maar hebben Waterpas en Pluraal samen wel al nagedacht over de technische snufjes die elke leefstijl binnen SmartCity zou kunnen gaan gebruiken/wensen. Hieronder een eerste brainstormsessie in beeld gebracht.

De rode leefstijl is momenteel al klaar voor social media punten in de stad/wijk/buurt. Overal en 24/7 WIFI is hun credo. "Waar is de dichtstbijzijnde 3D-printer?" Dat zijn vragen die zij hebben. Blauw wil meer eigen netwerken en energie voor hun oplaadbare electrische auto en vooral snel internet. 4G is voor hen een vereiste om snel business te kunnen maken.
Geel wil vooral gezellig samen aan de slag op de digitale snelweg. Zoeken , delen, verbinden en toevoegen is wat zij willen. En dat vooral lekker samen in gezellig ingerichte gebouwen. Als laatste bekijken we de groene leefstijl. Zij willen vooral dat de technologie van SmartCity wordt ingezet om zich veilig door de stad te kunnen bewegen. Camera's die alles in de gaten houden, is voor hen belangrijk. Maar ook waar is het dichtstbijzijnde ziekenhuis of politiebureau, dat willen ze weten.

Vanuit het bovenstaande zal de werkelijke openbare ruimte qua inrichting en gebruik de komende jaren veranderen. Hierbij speelt natuurlijk de reeds ingezette ontwikkeling van de pop-up shops ook een rol. En de groei van sites als Bol.com die ervoor zorgt dat men minder naar winkelstraten gaat, maar meer idee heeft bij "eetstraten", waarin je ook af en toe in een "Kijkshop" producten kan zien liggen.

Vanuit leefstijlen kijken naar de toekomst geeft weer een bak aan ideeen die niet allemaal werkelijkheid zullen worden, maar de beweging is ingezet en kijk maar naar de vlucht die het 3D-printen neemt en hoe zou dat SmartCity qua inrichting en gebruik van de openbare ruimte beinvloeden? Wij weten het ook niet precies, maar houden de trends en ontwikkelingen voor jou in de gaten.