Nederlandse woningmarkt eind 2013 in de lift, nieuwe marktindicator wijst de weg

De woningmarkt lijkt in de lift te zitten. Is dit een korte opleving of een doorgaande trend? Om dit periodiek te bepalen heeft Invisor, partner van Waterpas Civiel Adviesbureau bij gebiedsontwikkeling, een methodiek ontwikkeld op basis waarvan een woningmarktindicator bepaald wordt per gemeente. Een gemeente kan met deze gegevens bepalen of er een tekort of een overschot aan woningen is. Dit kan zowel op woningtype als op prijsklasse aangegeven worden. Hiermee kunnen gemeenten inspelen op recente marktveranderingen en hierdoor beter sturen en richting geven aan woningcorporaties en projectontwikkelaars.

 

Stand van zaken woningmarkt eind 2013
Invisor bepaalt de stand van zaken in de woningmarkt aan de hand van 3 factoren. Hieronder worden deze achtereenvolgens beschreven en met voorbeelden toegelicht aangaande de stand van zaken in heel Nederland in december 2013.

Beschikbare voorraad (Bevo)
Met de Bevo wordt bedoeld het percentage van de nu beschikbare koopwoningen voorraad ten opzichte van het totaal aantal koopwoningen in de gemeente. Een gezonde gemeente streeft naar een Bevo van ongeveer 4 a 5 %, de voorraad is nu niet te groot, maar ook niet te klein. Wanneer de Bevo erg laag is worden de woningen erg snel verkocht, is deze te hoog dan springen de te koop borden uit de grond.

Op de kaart vindt men de klassering aan de hand van het percentage dat van de drempelwaarde van 5 % van de beschikbare voorraad wordt afgeweken. Zo leidt een Bevo percentage van 6% op de kaart naar een afwijking van 1% van de drempelwaarde. Deze gemeente zal dan dus in de gunstige categorie vallen. Uit de kaart is op te maken dat erg veel gemeenten hier een ongunstige score hebben.

Theoretische verkooptijd (Thever)

De Thever is de tijd in jaren dat het duurt om de voltallige voorraad koopwoningen te verkopen, in ogenschouw nemend dat er geen nieuwe woningen meer tot de voorraad toetreden. Het is dus een maat voor de verkoopbaarheid van woningen in een gemeente. Drempelwaarde van de Thever is hier 2 jaar, waarden hieronder zijn gunstig voor de gemeente waarden hierboven zijn ongunstig. Hoe hoger dit getal de langer het duurt voordat een woning een koper vindt.

 

Vooral in Oost-Noord-Brabant, Limburg, Gelderland, Friesland en Groningen ziet men ongunstige cijfers, hier weergegeven met de rode kleur.
 
Groei percentage (Groei)
Toename van de voorraad wanneer men de maandgegevens extrapoleert voor de jaargang typeren wij als Groei. Deze toename in voorraad kan komen door mensen die hun huidige woning te koop zetten, maar dit kan ook door oplevering van nieuwbouw woningen zijn. Hierbij wordt ook het aantal verkochte woningen meegenomen. 

De drempelwaarde vanaf gerekend wordt is hier 1% groei. Een overschrijding kleiner dan 1% wordt als gunstig beschouwd, groter dan 2% leidt tot een ongunstige score. We zien dat over een breedt scale er een positieve beweging is. Behoudens rond Eindhoven lijkt er aandacht nodig te zijn en natuurlijk op de Wadden-eilanden.

Totaal score woningmarkt (Totaal)

Deze totaalscore is de som van de drie voorgaande parameters, namelijk van de Bevo, Thever en Groei. 

Hoe groter dit getal hoe minder gunstig het met de gemeente gaat. Scores kleiner dan 4 zijn gunstig te noemen en scores hoger dan 10 ongunstig. De groene vlakken geven aan dat we zeker in de lift zitten. natuurlijk zijn er locale verschillen.

Trend september naar december 2013

Kijken we naar de totaalscore van september tov december dan zien we de volgende verschillen.

De roze, donker rood en paarse gebieden zijn zelfs achteruit gegaan tov september. De overige gebieden maken een positieve sprong, waarmee aangegeven wordt dat de woningmarkt hier er beter voorstaat.

Hoe de woningmarkt in 2014 zich gedragen?Over 3 maanden melden we ons weer. In de tussentijd vragen? Stel ze via eck@waterpas.nl en wij helpen u snel op weg met nog meer en gedetaileerdere woningmarktinformatie bij u in de regio of specifiek over uw project.

Wat vertellen Leefstijlen ons over de inrichting en gebruik van toekomstige steden?

Leefstijlen zijn bijna niet meer weg te denken in vele sectoren van onze samenleving. Ze worden gebruikt door de HEMA om meer omzet te genereren. Maar ook bij de woningbouw komen  leefstijlen van o.a. Smart Agent op basis van hun BSR-model om de hoek kijken, in het kader van het begrijpen van de woningbehoeftes van potentiele kopers.

www.Waterpas.nl heeft samen met www.Pluraal.nl en Smart Agent de ban gebroken voor het nader uitdiepen van de leefstijlen ten opzichte van de gewenste innovatieve snufjes die de inrichting en het gebruik van een stad verder kunnen brengen in het digitale tijdperk.

Laten we beginnen bij het begin. Elke leefstijl heeft andere kernwaarden en vanuit deze kernwaarden kunnen we ook kijken naar hoe een leefstijl tegen innovaties aankijkt en ze adopteert. In onderstaande figuur hebben wij dit nader uitgebeeld.

Hierbij konden we al aanvoelen dat de rode leefstijl voorop loopt bij het adopteren van nieuwe snufjes. Is Rood er "klaar" mee dan gaan de blauwen het verder uitdiepen en uitwerken zodat er business mee gemaakt kan worden. Hierna komt de grote meute van geel aan de orde en uiteindelijk als iedereen het toch al gebrukt komt de groene leefstijl aan de deur kloppen. Gebruik deze aanpak maar eens voor een eigen nieuwe ontwikkeling en je zult versteld staan als je hiermee aan de slag gaat.

Komen we dan dichterbij de corebusiness van Waterpas Civieladviesbureau dan hebben we het over het inrichten en gebruiken van de openbare ruimte. Hiervoor heeft Waterpas reeds haar "Leefstijlgerichte aanpak voor het ontwikkelen en beheren van de buitenruimte" uitgedacht.  Elke leefstijl heeft andere behoeftes qua "Inrichting", "Beheer" en "Gebruik" van de openbare ruimte. Deze aanpak zorgt voor een efficientere inzet van middelen per leefstijl. Hierdoor juiste inzet qua beheerkosten van de buitenruimte, maar hierdoor dus ook meer tevreden bewoners, omdat je het gebruik, de inrichting en het beheer afstemt op de aanwezige leefstijl in die buurt of wijk.

Kijken we verder in de toekomst, dan weten we dat de SmartCity in het verschiet ligt. Hierover kan Pluraal veel meer vertellen, maar hebben Waterpas en Pluraal samen wel al nagedacht over de technische snufjes die elke leefstijl binnen SmartCity zou kunnen gaan gebruiken/wensen. Hieronder een eerste brainstormsessie in beeld gebracht.

De rode leefstijl is momenteel al klaar voor social media punten in de stad/wijk/buurt. Overal en 24/7 WIFI is hun credo. "Waar is de dichtstbijzijnde 3D-printer?" Dat zijn vragen die zij hebben. Blauw wil meer eigen netwerken en energie voor hun oplaadbare electrische auto en vooral snel internet. 4G is voor hen een vereiste om snel business te kunnen maken.
Geel wil vooral gezellig samen aan de slag op de digitale snelweg. Zoeken , delen, verbinden en toevoegen is wat zij willen. En dat vooral lekker samen in gezellig ingerichte gebouwen. Als laatste bekijken we de groene leefstijl. Zij willen vooral dat de technologie van SmartCity wordt ingezet om zich veilig door de stad te kunnen bewegen. Camera's die alles in de gaten houden, is voor hen belangrijk. Maar ook waar is het dichtstbijzijnde ziekenhuis of politiebureau, dat willen ze weten.

Vanuit het bovenstaande zal de werkelijke openbare ruimte qua inrichting en gebruik de komende jaren veranderen. Hierbij speelt natuurlijk de reeds ingezette ontwikkeling van de pop-up shops ook een rol. En de groei van sites als Bol.com die ervoor zorgt dat men minder naar winkelstraten gaat, maar meer idee heeft bij "eetstraten", waarin je ook af en toe in een "Kijkshop" producten kan zien liggen.

Vanuit leefstijlen kijken naar de toekomst geeft weer een bak aan ideeen die niet allemaal werkelijkheid zullen worden, maar de beweging is ingezet en kijk maar naar de vlucht die het 3D-printen neemt en hoe zou dat SmartCity qua inrichting en gebruik van de openbare ruimte beinvloeden? Wij weten het ook niet precies, maar houden de trends en ontwikkelingen voor jou in de gaten.

De 4 voordelen van de crisis. Welke zie jij nog meer?

Dagelijks wordt er nog over de crisis gesproken. Zou die nu klaar zijn? Of zitten we in de nieuwe werkelijkheid? Sommigen weten nu zelf nog niet dat het crisis is geweest, omdat ze er bij hun business helemaal geen last van hebben gehad. Is dat geluk of.....?

Wat ons betreft heeft " Elk voordeel zijn nadeel"  Deze uitspraak hebben we niet zelf bedacht :-). Wat we merken in onze civieltechnische wereld waarin Waterpas zich begeeft, dat er verschuivingen gaan plaatsvinden of al hebben plaatsgevonden.
Hierbij een greep uit de door ons waargenomen ontwikkelingen die door de crisis zijn ingegeven, danwel in een versnelling zijn gekomen.

Van aanbod naar vraaggestuurd werken
Werd in het recente verleden alles wat gemaakt werd en aangeboden werd gewoon opgenomen door de markt? Momenteel is dat niet meer het geval. Mensen zijn wat dat betreft zeer kritisch geworden tijdens hun aankoopproces of ten aanzien van lasten die ze betalen. In o.a. de woningmarkt is dit kwartje al gevallen. Maar bij het inrichten van de buitenruimte nog niet. Het betrekken van de uiteindelijke bewoners bij ook de beslissing over de buitenruimte wordt nog te vaak overgeslagen. Hoewel de buitenruimte een zeer groot aandeel heeft in het tevreden wonen, werken en leven op een bepaalde plek. Wel zien wij hierin positieve ontwikkelingen in de markt die juist wel de bewoners betrekken bij de keuze voor een passende inrichting.

Van "ik kan het zelf" naar "samen sterker".
Konden we naar ons idee voor de crisis nog lekker met oogkleppen voor onze omzetten halen. Nu is dat wel anders. Je merkt dat werkzaamheden in elkaar worden geschoven. Het aan tafel zitten als civieltechnisch bureau met een ontwerper en ook gelijk de GWW-aannemer komt dan ook steeds vaker voor. Een goede ontwikkeling naar ons idee, omdat hierbij ten behoeve van het uiteindelijke plan/project de kennis en ervaring op elk gebied vooraf ingebracht wordt. Hierdoor wordt de uiteindelijke kwaliteit van het eindproduct beter.

Van "domweg doen" naar "waarde toevoegen".
Als wij kijken naar onze interne processen, dan zien wij ook dat we de laatste jaren efficiënter en effectiever zijn gaan werken. Hierbij speelt het denken vanuit vraaggestuurd werken een grote rol. Geen dingen blijven doen omdat je ze altijd al deed. Nee, dingen doen omdat ze waarde toevoegen. Vanuit het principe van Validatie & Verificatie denken helpt hierbij. Natuurlijk dingen goed doen, maar ook, ben je wel met het juiste bezig (validatie)? Leuk voorbeeld is het fantastisch inrichten van een speelplek met glijbaan, wipkip en schommel, maar even niet in de gaten hebben dat er in een cirkel van 300 rond deze locatie juist alleen maar jongeren wonen van 12-16 jaar. Die willen natuurlijk een skatepark of voetbal/basketbal veldje.

Productontwikkeling
Anders doen en denken vanuit een crisissituatie geeft ook een boost aan productontwikkelingen. Binnen onze sector heeft dat reeds veel teweeg gebracht. Maar ook vanuit onze eigen advisering hebben we niet stilgestaan. De "Contracteer Wijzer", "Leefstijlgericht Ontwikkelen en beheren van de buitenruimte" en onze insteek bij het opstellen van contracten, EMVI-plannen is hier allemaal een voorbeeld van. En wat dacht je van onze inbreng tijdens BREAAM certificering. Buiten de gebaande paden gaan is tevens een must in zo'n situatie. wat stilzitten is geen optie in crisistijden. Innovatieve bedrijven kunnen juist in deze tijden excelleren.

Daarom dus, "elke nadeel heeft zijn voordeel" juist in crisis tijden. Mogelijk hebben jullie naar aanleiding van het bovenstaande nog meer voorbeelden van aspecten die juist in crisistijden tot hun recht komen. Laat je horen en laat je mening achter. Wij gaan intussen verder met innoveren en waarde toevoegen. Tot de volgende "Waterpas Schrijft".

De Participatie Samenleving wint terrein, ook binnen de civiele techniek!

Wat kan onze technische wereld met het nieuwe trendy woord “Participatie Samenleving”?

Koning Willem Alexander had er zijn mond van vol tijdens de troonrede op Prinsjesdag. Volgens ons is het zeker geen toekomstbeeld of luchtfietserij. Nee, het vindt al plaats onder je eigen ogen en wordt ook in de technische wereld al verkondigd en tot uitvoering gebracht. Techneuten moeten anders omgaan en kijken naar de invulling en beheer van de openbare ruimte. Wij als techneuten moeten een stap zetten richting sociaal, communicatie en participatie.

Mooie voorbeelden van een knipoog naar de participatie samenleving hebben wij vanuit Waterpas ook reeds ondervonden. Wat te denken van MaX Moestuin die Plein 06 en Waterpas voor woningcorporatie Rijswijk Wonen in Rijswijk mede hebben helpen realiseren na een constructief traject met bewoners. Max, een bewoner van een galerijflat wilde namelijk het groene grasveld tussen de flats meer voor de buurt laten betekenen. Hij heeft zijn medebewoners, de woningcorporatie, de maatschappelijke organisatie en de gemeente gevraagd om een moestuin te realiseren zodat bewoners elkaar vaker op een andere manier kunnen ontmoeten. De bewoners zorgen hierbij ook zelf voor het onderhoud van de moestuin. Wil je weten hoe dat eruit ziet? Zie hier…….. http://www.waterpas.nl/index.php?option=com_content&view=article&id=117:maxs-moestuin-is-klaar&catid=9:ontwerp-en-projectvoorbereiding&Itemid=16

Maar de oprichting van een VVE bij de realisatie van een woningcomplex met een gezamenlijke binnentuin is een voorbeeld hiervan. Hierbij ligt het uiteindelijke beheer ook bij deze VVE. Of “Opzomeren” in Rotterdam. De dag dat heel Rotterdam samen gaat voor een prettige, schone en veilige leefomgeving. Die dag steekt heel Rotterdam de handen uit de mouwen.

Een belangrijk gegeven hierin is dat Nederland als te ontwikkelen land bijna klaar is. We zitten in de overgang naar een Nederland dat zich veel meer op (sociaal)beheer moet richten om een prettige samenleving te behouden. In de huid kruipen van de bewoners helpt dan zeker evenals ze laten participeren. Hierbij worden ook wel leefstijlen gebruikt om een goede start te maken met een participatie traject. Zo’n traject kan leiden tot zowel fysieke aanpassingen in de woon/werkomgeving, maar ook tot het inzetten van een traject waarbij het gebruik en de beleving van de gebruikers getracht wordt de juiste kant op te krijgen. Een fysieke of technische ingreep niet per definitie nodig is.

Ook Waterpas als Civieltechnsich adviesbureau verzet zijn bakens en werkt bij het optimaal beheren en inrichten van de buitenruimte samen met Smart Agent en Communicatiebureau Buhrs. Hierdoor komt het accent van een ontwikkeling niet direct op de techniek te liggen maar ook op de eindgebruikers die we tijdens onze trajecten ook betrekken. De Participatie Samenleving is dus al terrein aan het winnen in de techniek.

Meepraten over hoe wij denken over het meer ontwikkelen en beheren van de buitenruimte samen met en voor de gebruikers? Zien we je dan op 29 oktober tijdens onze middagsessie in Amsterdam. http://www.waterpas.nl/index.php?option=com_content&view=article&id=126:middagsessie-29-oktober-qopenbare-ruimte-communicatie-en-belevingswereldenq&catid=2:actueel&Itemid=55

Onze eerste blog, Waterpas in Ontwikkeling!

De eerste blog van Waterpas Civieladviesbureau. Wat kan je daar van verwachten? Nou, dat zullen we je eens vertellen. Waterpas is in ontwikkeling en daar hoort het meegaan in de social media natuurlijk ook bij. Klein beginnen.....

Klein beginnen.........maar wel in ontwikkeling!

Waterpas in ontwikkeling hoor ik je denken? Ja, na 13-14 jaar een koers gevaren te hebben die tevreden klanten en veel werk genereerde, zien we dat mede ingegeven door de crisis Waterpas in ander vaarwater terecht komt. Klanten vragen kleinere advies diensten, kleinere projecten komen tot uitvoering, maar wel integrale en multidisciplinaire vragen en projecten. Allemaal zaken waarop we moeten inspelen.

 

Zichtbaarheid, flexibiliteit en praktisch zijn woorden die binnen Waterpas nu juist naar voren komen. Zichtbaarheid is gelijk het onderwerp waarom we aanwezig zijn op social media en ook middels deze blog ons willen laten zien en horen, maar ook juist in contact komen met onze klanten. Horen en wederhoren, communiceren. Twitter, Facebook en LinkedIN zijn hierin onze paradepaardjes die daarbij een sterke link hebben met onze website die binnenkort ook een facelift krijgt net als onze kantoren.

Flexibiliteit in dienstverlening, en in de wijze waarop wij reageren op klantvragen. Onze klantgroepen zijn de laatste 2jaar aanzienlijk gewijzigd. En iedere klantgroep heeft weer andere verwachtingen van een civiel adviesbureau. Korte lijnen en praktisch advies op maat zijn hiervan de resultaten die binnen Waterpas hoog in het vaandel staan en direct voordeel opleveren voor de klant. Binnenkort lanceren wij ook een nieuwe dienst in het kader van Systems Engineering en aanverwante ontwikkelingen in contracten. Hou onze site en social media in de gaten.

Praktisch is al de revue gepasseerd. Ons advies dient gelijk toegepast te kunnen worden. Geen dikke rapporten of monte carlo analyses. "To-the-point" en met beide benen op de grond. Hiervan is bijvoorbeeld de ContracteerWijzer, maar ook onze risicoscan bij gebiedsontwikkeling een pakkend voorbeeld.

Ons motto is ook in dit kader geboren; Waterpas, de logische keuze voor praktisch advies.

 

 

In onze blogs zullen wij verder ontwikkelingen in bovenstaande onderwerpen blijven volgen, maar ook zullen onze klanten en co adviesbureau's in deze blog aan het woord komen. Interesse en een interessante blog te delen? Laat het ons weten. Info@waterpas.nl

Al met al, volop redenen om deze blog te blijven volgen dus. Tot de volgende Waterpas Schrijft!